שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי?

התחדשות עירונית היא שם כולל למגוון תוכניות בינוי שבאות כדי לקדם מספר מטרות עיקריות: עמידה בתקני רעידת אדמה, בינוי ממ"דים לפי תקן, חידוש שכונות ישנות ומבנים מיושנים והגדלת היצע הדירות במרחב העירוני.
במסגרת זו מקודמות מגוון תוכניות בינוי: תמ"א 38/1 אשר באמצעותה ניתן להוסיף לבניין קיים קומה או יותר ולאפשר את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בהתאם לתקן. תמ"א 38/2 באמצעותה ניתן להרוס מבנים קטנים עד 24 דיירים ולבנות מבנה חדש, ותוכנית פינוי בינוי אשר מיועדת למתחמי מגורים גדולים יותר ובאמצעותה ניתן להרוס כליל מבנים ישנים ולהקים במקומם מבנים חדישים ומודרניים ותכנון של כל המתחם מחדש.

כמה חברות בארץ מתעסקות בפינוי בינוי?

בישראל פועלות עשרות חברות העוסקות בהתחדשות עירונית. מדובר בתחום המתפתח ביותר בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן כאשר אנו נמצאים בחלון הזדמנויות אשר נוצר מהבנה של הרשויות כי יש לקדם באופן נחרץ יותר תוכנית מסוג זה שמאפשרות התחדשות של שכונות ורחובות במרכזי הערים והגדלת היצע הדירות.

מתוכן כמה חברות בירושלים מתעסקות בפינוי בינוי?

בירושלים פועלות מספר חברות בתחום ההתחדשות העירונית כאשר מרביתן מקדמות תוכניות תמ"א 38. קדמת היובל נחשבת לגדולה והמשמעותית ביותר בירושלים תוך התמחות בקידום תוכניות התחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי ותמ"א.

מה ההבדל בין חברת מוריה לחברת קדמת היובל?

חברת מוריה היא חברה עירונית בבעלות עיריית ירושלים. החברה מקדמת בעצמה תוכניות של התחדשות עירונית. במקביל, חברת מוריה מרכזת את פעילות הוועדה להתחדשות עירונית של ירושלים, בוועדה זו מאושרות תוכניות שונות להתחדשות עירונית.
על פי מחקר מקיף שנעשה לפני מספר חודשים נערכה השוואה בין חברות פרטיות לחברות בבעלות עירונית המקדמות פינוי בינוי, עולה כי משך הזמן לקידום פרויקטים שונה מהותית. חברות פרטיות מקדמות תוכניות אלו במהירות רבה יותר כאשר מרבית הפרויקטים שקודמו על ידי חברות בבעלות עירונית לא בוצעו או קודמו כלל.

יש לחברה פרויקטים שכבר בוצעו?

בירושלים לא בוצעו עד היום תוכניות פינוי בינוי. מאז החליטה העירייה לקדם נושא זה הוגשו לוועדות התכנון עשרות פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים של תכנון וקידום.
קדמת היובל מקדמת שורה ארוכה של פרויקטים איכותיים ומשמעותיים והיא זו שתבנה את הפרויקט הראשון של פינוי בינוי בירושלים והוא פרויקט "קדמת היובל" ברחוב טהון שבקרית היובל.

אילו בטחונות מציעה החברה לדיירים?

קידום תוכנית פינוי בינוי נעשה בשלבים. בשלב הראשון הדיירים חותמים על ייפויי כח תכנוני המאפשר לחברת קדמת היובל לייצג אותכם מול וועדות התכנון ולהביא לגיבוש הסכם דיירים סופי. עם התקדמות הפרויקט ויישום שלבים נוספים וחשובים אנו מגיעים לחתימה על הסכם דיירים סופי המאפשר יציאה לדרך של הפרויקט. במסגרת הסכם זה, אשר נעשה על ידי עורכי הדין המייצגים את הדיירים ואת חברת קדמת היובל, מוסדרות הערבויות והתמורות לדיירים.
קדמת היובל מעמידה לרשות הדיירים שורה של ערבויות המבטיחות את כספם של הדיירים לאורך כל שלבי קידום הפרויקט לרבות שלב השכירות ושלבי הבנייה ועד מסירת הדירות ובדיקת תקינותן.
במסגרת כך, ניתנות הערבויות הבאות:
• ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה.
• ערבות שכ"ד לכל תקופת הפינוי מהדירה ועד החזרה לדירה חדשה.
• ערבות בדק בית על מנת להבטיח את איכות הבנייה.
• ערבות מיסוי המבטיחה כי הדיירים לא יישאו בעלויות מיסים והיטלים.

מהן התמורות שאתם מציעים?

התמורות משתנות מפרויקט לפרויקט. זאת בהתאם לאחוזי הבנייה ושיקולי וועדות התכנון. חברת קדמת היובל מקיימת הליך בדיקה מעמיק בטרם היא באה לבקש את חתימת הדיירים. במסגרת בדיקה זו אנו יכולים להתחייב על מינימום תמורות אשר יכולות רק להשתפר עם קידום הפרויקט בוועדות התכנון. זוהי שאיפתנו, לתת לדיירים את מירב התמורות האפשריות, כל זאת בבניין חדיש ואיכותי. בנוסף לכך, חברת קדמת היובל תישא בכל העלויות וההיטלים של הפרויקט ולמעשה מבטיחה כי הדיירים לא ישלמו דבר עבור התהליך כולו.
לתמורות אלו מתווספות הקלות ותמורות נוספות, בהן מפרט טכני עשיר לדירה החדשה, הובלת תכולת הדירה הלוך וחזור, תשלום שכירות הוגנת לכל תקופת הבנייה, מימון יועצים עבור הדיירים לרבות עורך דין, מפקח בנייה ועוד.

כמה חתימות צריך בכדי שהפרויקט יצא לפועל?

הפרויקט יוצא לדרך עם חתימתם של 67% מהדיירים על ייפויי הכח התכנוני. כדי שפרויקט אכן יתממש יש צורך בחתימתם של 80% מהדיירים על הסכם דיירים סופי.

איזו דירה מקבלים הדיירים?

הדיירים יקבלו דירה חדשה ומרווחת בפרויקט חדיש ואיכותי העומד בסטנדרטים הגבוהים ביותר של בטיחות ואיכות.
לצד זאת יקבלו הדיירים מרפסת, מחסן וחנייה כפי שמפורטים בייפויי הכח התכנוני. כל זאת לצד מבני ציבור חדשים, שטחים ירוקים ופארקים לרווחת הציבור.

למה מתחייבים הדיירים החותמים על ייפוי כח תכנוני?

ייפוי הכח התכנוני הוא למעשה הצהרת כוונות ומבחינת הסכם אינו מחייב. הסכם סופי לבניית הפרויקט יעשה בשלבים מאוחרים יותר ורק לאחר דין ודברים ארוך ומקצועי בין הנציגות ועורכי הדין של הדיירים לבין חברת קדמת היובל.
בייפויי הכח התכנוני חברת קדמת היובל מתחייבת למינימום תמורות שיקבלו הדיירים והפרויקט יוצא לדרך.
הדיירים מתחייבים שלא להתקשר עם יזם אחר לתקופה של 24 חודשים, וכן על כך שבמידה ויחליטו למכור את דירתם בתוך תקופה זו, אזי יידרש מהם להודיע על המחויבות הנ"ל לרוכש הדירה והרוכש יהיה חייב למלא את ההתחייבות בייפויי הכח.
במידה ואנו נעמוד בכל התחייבויותנו כלפי הדיירים, נוכל להמשיך יחד לעבר השלבים הבאים.

מדוע אתם מבקשים התחייבות ל-24 חודשים בייפוי הכח התכנוני?

ייפוי הכח התכנוני מוגבל ל-24 חודשים משום שזהו משך הזמן בו נפעל מול וועדות התכנון השונות כדי לייצר פרויקט רווחי, איכותי ובעל יכולות מימוש מהירות. בתקופה זו משקיעה חברת קדמת היובל השקעות משמעותיות בהשגת ההסכמות הנדרשות. במידה ולא נצליח במשימתנו אזי תוקף ייפויי הכח יפוג ואתם רשאים לפעול כרצונכם.

אולי יגיעו חברות שיציעו תמורה יותר טובה?

תמיד יש אפשרות כזאת אך מניסיוננו אנו יודעים כי ברגע בו חברה מקדמת תוכנית במתחם מסוים, שאר החברות נמנעות מלהציע הצעות מתחרות. ברור לכולם כי נדרשת הגינות בתחום רגיש זה לאור ההשקעות הרבות הנדרשות לשם קידום תוכנית מורכבת הכרוכה בשכנוע, הסברה נרחבת, שכירת אנשי מקצוע בשלבים מוקדמים ועוד.
יתרה מכך, החישוב הכלכלי של כל פרויקט ידוע ושקוף מול הדיירים כמו גם מול וועדות התכנון. לכן אנו בקדמת היובל ניתן לדיירים את התמורות המקסימליות האפשריות, ואנו מאמינים שכך גם כל יזם אחר.

מתי הדיירים בוחרים את הדירות?

מנגנון בחירת הדירות נמצא בתחום האחריות של נציגות הדיירים. הנציגות בוחרת מנגנון הוגן ושקוף הלוקח בחשבון את הדירות שמסרו הדיירים ואת רצונותיהם בבחירת דירות התמורה. ישנם מספר סוגים של מנגנונים לבחירת דירות והנציגות היא זו שתבחר באיזה להשתמש.
שלב בחירת הדירות נעשה לקראת מסירת הדירות החדשות לדיירים.

מה הם התהליכים בקידום הפרויקט?

קידום פרויקט של פינוי בינוי הינו מורכב ושונה מכל פרויקט נדל"ן אחר. ההתקדמות נעשית במקביל בשני ערוצים: הליך משפטי והליך תכנוני.
במסגרת ההליך המשפטי אנו נדרשים לקבל את הסכמות הדיירים לפרויקט, לעמוד בקשר רציף ושקוף עם נציגות הדיירים ועורך הדין המלווה אותם ולפתור מספר רב של סוגיות משפטיות הכרוכות בבנייה על קרקע פרטית.
במסלול התכנוני אנו מקדמים תוכנית בינוי באמצעות שורה של אנשי מקצוע מובילים לרבות יועצי תחבורה, יועצי סביבה, אדריכלים ועוד. את התוכניות אנו מגישים לאישור הגופים הרשמיים לרבות הוועדה להתחדשות עירונית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

באם אח"כ אחליט שאני מתנגד או שלא קיבלתי את התמורה שאני רוצה, האם יש סנקציות? האם יכולים לחייב אותי?

לכל דייר שמורה הזכות המלאה להתנגד לפרויקט גם אם הוא חתם על ייפויי כח תכנוני. ההתנגדות יכולה להיות מסיבות שונות. אנו בקדמת היובל נעשה הכל כדי להגיע להסכמות עם כל הדיירים על התמורות הטובות ביותר והפרויקט האיכותי ביותר עבורם.
מה שיקבע בסופו של דבר אם הפרויקט יצא אל הפועל הוא מספר הדיירים שחתמו על הסכם דיירים סופי. לשם כך נדרשות חתימות של 80% מכלל הדיירים בפרויקט.
במידה ומעל 80% מדיירי הפרויקט ירצו בקידומו אזי שאר הדיירים יוכרזו כדיירים סרבנים. לשם כך נחקק בכנסת חוק דייר סרבן אשר מצד אחד מבטיח את זכויותיו אך מצד שני מאפשר לרוב דיירי הפרויקט הרוצים בקידומו את מימושו למרות סירוב של חלק מהדיירים.

מי שלא רוצה דירה כ"כ גדולה או רוצה להגדיל?

אחד הדברים המיוחדים בפינוי בינוי הוא האפשרות לחזור לדירה המתאימה לצרכים העתידיים. במידה ומדובר במשפחה המבקשת לחזור לדירה גדולה יותר, מעבר לדירה המוגדלת שהם מקבלים בלאו הכי, אזי ניתנתם להם ההזדמנות לשלם סכום נוסף ולקבל דירה מרווחת יותר.
מצד שני, במידה ומדובר במשפחה המבקשת לחזור לדירה קטנה יותר מהדירה המובטחת להם בסיום הבנייה, אזי יש באפשרותם לוותר על עד 30% משטח הדירה החדשה ולקבל תמורת זה כסף מזומן פטור ממסים.
סכומי התשלומים בשני המקרים יקבעו על ידי שמאי מוסכם בין נציגות הדיירים וחברת קדמת היובל.